שטח מקורה בקומת כניסה אינו מהווה חלק משטח הבית לצורך פיצוי ע"פ חוק ההתנתקות

השאלה

1.         לפנינו ערעורים על 23 החלטות של ועדת הזכאות לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"ה-2005 (להלן - החוק או חוק יישום תכנית ההתנתקות). בכל הערעורים מתעוררת אותה שאלה: האם השטחים המקורים (המכונים בערעורים "מרפסות") שהיו צמודים לבתי המערערים ביישובים מפונים בחבל עזה נחשבים לחלק מ" שטח הבית" כהגדרתו של מונח זה בסעיף 1 לתוספת השניה של החוק, ולפיכך מזכים גם הם את המערערים בפיצוי בשל בית המגורים בהתאם לסעיף 2 לאותה תוספת. " שטח הבית" מוגדר בסעיף 1 לתוספת: " שטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, שהיה בנוי בפועל ביום הקובע...". המערערים טוענים כי לפי תקנות אלו (להלן - תקנות חישוב שטחים) יש לסווג את השטחים המקורים כשטחים למטרה עיקרית. לעומתם טוענת ועדת הזכאות כי מאחר שהשטחים המקורים נמצאו בקומת הכניסה של בתי המערערים והיו מתוחמים כולם בלא יותר משני קירות, הרי הם נחשבים לשטחי שירות על פי תקנות חישוב שטחים, וכפועל יוצא אינם באים בכלל שטח הבית לצורך חוק יישום תכנית ההתנתקות.

טענות הצדדים

2.         ועדת הזכאות מסתמכת על תקנה 4(ט) לתקנות חישוב שטחים, שזו לשונה:

" היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח הבנוי".

ועדת הזכאות טוענת כי מאחר שכל השטחים המקורים היו במפלס הכניסה לבתים, שכולם צמודי קרקע, הרי הם בגדר " שטח בקומת כניסה לבנין" עליו חלה תקנה 4(ט). מכאן קצרה הדרך להחלת הרישא של התקנה על השטחים המקורים, שכן אין חולק כי קירוים לא הגיע לגובה של שתי קומות וכי הם לא היו סגורים ביותר משני קירות. שטח הנתון לתחולתה של הרישא " יבוא... במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה".

3.         המערערים דוחים את עמדתה של ועדת הזכאות, וטוענים כי מאחר שבתיהם היו חד-קומתיים או דו-קומתיים וצמודים לקרקע, ממילא לא ניתן לראות בשטח המקורה במפלס הקרקע של הבתים " שטח בקומת כניסה לבנין", אליו מתייחסת תקנה 4(ט), שכן אין לך קומת כניסה אלא בבנין רב-קומות. בבנין כזה, קומת הכניסה אינה משמשת בהכרח למטרות עיקריות או למטרות שירות, ולפיכך נודעת משמעות הן למספר הקירות הסוגרים את שטח קומת הכניסה והן לגובה של קירוי הקומה. לעומת זאת, שטח מקורה הצמוד לשטח המגורים בבנין חד-קומתי או דו-קומתי מהווה לעולם חלק ממרחב המחייה של דיירי הבית, גם בהיותו סגור בשני קירות ומטה, ואין הוא מיועד לשמש - למצער לא באופן בלעדי - לאחת ממטרות השירות המפורטות בתקנה 9(ד), לאמור: ביטחון ובטיחות; מערכות טכניות ומתקני שירות; אחסנה; חניה; מבואות וחדרי מדרגות; קומות עמודים מפולשות ומקמרות; מעברים ציבוריים. כפועל יוצא, יש לראות שטח זה כמיועד לשלוש מבין המטרות העיקריות המפורטות בתקנה 9(ב):

" (1)        מגורים;

...

(10)                (10)                 שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10);

(11)                (11)                 מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11)...".

כמו כן, טוענים המערערים, חלה על השטח הנדון הוראת תקנה 9(ג) הקובעת כי " לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות". השילוב בין המטרה העיקרית אותה באים לשרת השטחים שבמחלוקת לבין הנתון הפיזי בדבר היותם מקורים, מוביל את המערערים למסקנה כי יש לראותם חלק מהשטח העיקרי של הבית בהתאם לתקנה 4(א) הקובעת:

" לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה".   

4.         על דבר אחד מסכימים המערערים וועדת הזכאות, והוא שאין להחיל על השטחים המקורים את תקנה 4(ח) הקובעת הוראות מיוחדות ל" מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין (בתקנת משנה זו - גזוזטרה)". אחת מהוראות מיוחדות אלו היא שבכלל השטח העיקרי המותר לבניה לפי תקנה 4(א) אין מביאים בחשבון אלא את סך שטחן של כל הגזוזטרות בבנין העולה " על 12 מטרים רבועים או על עשרה אחוזים משטחה העיקרי של הדירה שהן חלק ממנה, הכל לפי הנמוך יותר". שני הצדדים מסכימים כי הוראה זו אינה חלה על השטחים נשוא הדיון, שהיו לכל היותר מרפסות סתם, להבדיל מגזוזטרה שהנה מרפסת התלויה באוויר החל מהקומה השניה ובולטת מהקיר החיצוני של הבנין. יצוין כי תקנה 4(ח) בוטלה לאחרונה במסגרת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), תשס"ח-2008 ( ק"ת 6670, מיום 30.4.08, עמ' 875). הביטול ייכנס לתוקף ביום 30.5.08; ועד ליום 1.1.2010 יחולו הוראות מעבר המפורטות בתקנות.       

המצב בשטח

5.         כל אחד מהצדדים הציג את עמדתו ככזאת המבטאת את המדיניות הנקוטה הלכה למעשה על ידי רשויות התכנון ברחבי הארץ. בכתבי הערעור נאמר: " אף יודגש כי ועדות תכנון מסווגות מרפסות מקורות כדבר שבשגרה כשטח עיקרי, הן לענין חישוב שטחים והן לענין אגרות הבניה הנגזרות מכך" (ההדגשה במקור). מנגד נטען בכתב התגובה של ועדת הזכאות כי הפרשנות המוצגת על ידה לתקנות חישוב שטחים מבטאת " את האופן בו הן מתפרשות כדבר שבשגרה ברשויות התכנון ובבתי המשפט הדנים בתיקי תכנון ובניה". בנסיבות אלה, בהן כל צד הציג את המצב בשטח בצורה הפוכה, ראיתי לנכון לברר תחילה מהי עמדתן בנדון של הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה ברחבי הארץ. הצדדים הסכימו להסדר דיוני לפיו חמישה עובדים בכירים בוועדות מקומיות לתכנון ולבניה בארבע עיריות (תל-אביב-יפו, ירושלים, נתניה ורעננה) התבקשו לתת תעודות עובד ציבור לגבי אופן ההתייחסות של ועדת התכנון בה הם משמשים לשאלת סיווג השטחים המקורים נשוא הערעורים במסגרת תקנות חישוב שטחים. עוד הוסכם כי ההתייחסות של עובדי הציבור תהיה לארבעה בתים מדגמיים שייבחרו במשותף על ידי ב"כ הצדדים מתוך 23 הבתים הנדונים בערעורים. הבתים שנבחרו היו של המערערים הבאים: אהרון ומרים פרג'ון (וע 130/05); גדעון ותמר חלילי (וע 155/05); דורון וורד טרנקס (וע 125/05); איתן וזהבה שפריר (וע 121/05). כל אחד מעובדי הציבור קיבל לידיו תשריטי מדידה ותמונות של ארבעת הבתים הללו, ובזיקה אליהם נתן את התעודה.

6.         מסתבר כי הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה אינן מפרשות את תקנות חישוב שטחים באופן זהה, וכי גישתן לגבי השאלה שבמחלוקת אינה אחידה.

7.         מנהלת המחלקה לרישוי בניה בעיריית תל-אביב-יפו, גב' ריטה דלל, קובעת בתעודה שהגישה כי אילו ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתל-אביב-יפו הייתה מתבקשת לתת היתר בניה לשטחים המקורים שבמחלוקת בארבעת הבתים, כי אז ההתייחסות אל שטחים אלה הייתה כאל שטחי שירות לפי תקנה 4(ט) לתקנות חישוב שטחים. זאת מאחר שמדובר בשטחים מקורים בגובה שאינו עולה על שתי קומות, שאינם סגורים ביותר משני קירות. אמנם חלק מהשטחים תחומים גם במעקה. אולם המעקה אינו נחשב לקיר. גב' דלל מסבירה כי בשל היות השטחים סגורים בלא יותר משני קירות, הם חשופים לפגעי מזג האוויר ואינם מיועדים למגורים. הדבר ממחיש, לדבריה, את הקשר שבין מספר הקירות הסוגרים את השטח לבין הגדרתו כשטח למטרה עיקרית או כשטח שירות, שכן כמספר הקירות כך " מידת ההגנה שניתן לשטח כזה". תחולת תקנה 4(ט) על השטחים מספיקה, לדעתה, על מנת לעשותם שטחי שירות אף בהעדר קביעה נוספת לגבי מטרות השירות אשר לשמן מיועדים השטחים. לחלופין סבורה גב' דלל כי ניתן לסווג את השטחים כשטחי שירות לצורך המטרה שבתקנה 9(ד)(3) (" אחסנה") או בתקנה 9(ד)(6) (" קומות עמודים מפולשות ומקמרות").                

8.         עמדה דומה, אך לא זהה, נוקטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה. מנהל אגף רישוי ופיקוח בעירייה, מר אמיליו מיטרני, מציין בתעודת עובד הציבור כי השטחים המקורים (להבדיל מהמצללות) בבתים שהודגמו, שאינם סגורים ביותר משני קירות, מהווים שטחי שירות לפי תקנה 4(ט). זאת להוציא בליטת הגג בבית משפחת שפריר במרחק של עד 50 ס"מ מהקיר החיצוני של הבית, שלפי תקנה 4(ה) אינה באה במנין השטח המותר לבניה, ויתרתה נחשבת לפי אותה תקנה לשטח שירות. חריג נוסף, לדבריו של מר מיטרני, הנו השטח המקורה בבית משפחת פרג'ון הסגור בשני צידיו במעקה (מעבר לשני הקירות הסוגרים את שאר הצדדים). בעוד גב' דלל סבורה כי המעקה אינו קיר ולפיכך גם שטח זה הנו בגדר שטח שירות, סבור מר מיטרני כי העובדה שהקיר אינו מגיע למלוא הגובה אינה מבטלת את מעמדו כקיר ואת ראיית השטח כשטח עיקרי הסגור בקירות מכל צידיו.